Les étapes d'un achat immobilier en Bulgarie

Estimer son budget
Avant d’entreprendre votre recherche, une évaluation précise de votre capacité financière est essentielle. Il vous faut établir un budget réaliste en tenant compte de vos projets et de vos objectifs. Le but de cette réflexion est de fixer un prix d’achat. De cette façon, l’échantillonnage de votre recherche sera plus précis et vous éviterez de vous exposer a la tentation d’un bien immobilier trop cher pour vos moyens.
Votre capacité financière ne signifie pas le prix d’achat de votre bien immobilier.
Pourquoi ? Il vous faut rajouter les frais annexes à l’acquisition comme la commission de l’agence immobilière, les honoraires de l’avocat, les frais notariés, le coût de création de votre société, les frais de traductions officielles, d’ouverture de compte en banque, d’enregistrement et de régularisation pour les terrains…

Quel bien immobilier ?
Maintenant que vous avez une idée précise de votre capacité financière. La prochaine étape consiste à faire le bilan de vos projets et de vos objectifs. Cet exercice vous permettra de faire le point sur l’ensemble de vos priorités, ce qui facilitera vos recherches et guidera votre agent immobilier. Vous trouverez ci-dessous les principaux éléments à considérer afin de préciser vos attentes.

Type de propriété
Recherchez-vous un terrain, un appartement, une maison ? Voulez-vous acheter dans le neuf, dans l’ancien ou sur plan ?

Objectifs d’achat
Souhaitez-vous déménager, acheter pour louer ou pour passer vos vacances d’été ou d’hiver ? Voulez-vous spéculer a cours, moyen long terme ? Désirez-vous construire la demeure de vos rêves ?

Caractéristiques du milieu
Cherchez-vous un bien immobilier au centre ville, à la mer, à la campagne ou à la montagne ? Attachez-vous de l’importance à l’état de développement de la zone d’acquisition ?

Proximité des services
Quels sont vos besoins en matière de transport en commun, de services publics ou commerciaux ? Accordez-vous une importance à la proximité de l’école, des habitants qui parlent la même langue que vous, etc. ? Vous sentirez-vous plus en sécurité en habitant près d’un hôpital, d’un poste de police ou d’une caserne de pompiers ?


Aspect intérieur
Quels sont vos besoins en termes d’espace ? De combien de chambres et de salles de bain avez-vous besoin ? Souhaitez-vous un logement climatisé ? Quels sont vos besoins en rangement ? Des pièces pour le lavage et le bricolage sont-elles nécessaires ?

Aspect extérieur
Quels sont vos besoins en matière de stationnement ? Etes vous un adeptes du jardinage ? Souhaitez-vous une terrasse, un patio, un sauna, une piscine ?

Construction
Envisagez-vous construire ? Rénover ? Avez-vous évalué le coût des réparations ? Pourriez-vous rénover vous-même ?

Conseils
La clé du succès dans le choix de votre bien immobilier est de bien connaître vos besoins. Faites le point avec votre agence immobilière sur vos priorités et tachez d’identifier les caractéristiques que vous recherchez et qui pourraient faire l’objet de compromis. De cette façon, vous éviterez de perdre du temps dans les visites ne répondant pas à vos exigences. N’oubliez pas de délimiter les zones géographiques en visitant les secteurs qui semblent le mieux répondre à vos besoins.
Si vous êtes intéressés par une propriété, il est important de vous faire une idée de sa valeur réelle sur le marché. Avec l’aide de votre agence immobilière et aussi par vous-même, comparez la propriété qui vous intéresse avec celles du voisinage (et aussi des autres agences immobilières) et tachez d’identifier les éléments qui peuvent agir positivement ou négativement sur le prix de vente demandé : site, dimensions, nombre de pièces, vue sur mer, proche des accès, aménagement du terrain, etc. Ces informations vous permettront de déterminer le prix que vous offrirez au vendeur, si toutefois, celui-ci est négociable

Création de société
Ca y est, vous avez trouvé le bien immobilier qui répond à vos besoins et dont le prix correspond à vos moyens. Vous êtes maintenant prêt à signer un contrat préliminaire. Votre agent immobilier ou votre avocat vous apportera une aide précieuse pour franchir cette étape sans difficulté.
Si vous souhaitez acheter un appartement, vous n’avez pas à constituer une société. Cependant, selon l’actuelle législation bulgare, les non bulgares ne peuvent pas acquérir une propriété foncière directement avec terrain. C’est pourquoi, l’acheteur étranger doit créer une société.
Ce que vous devez savoir :

Temps
Votre agent immobilier ou votre avocat nécessite environ 1 mois pour la création de votre société.

Formes
Vous avez la possibilité des formes juridiques suivantes : EOOD (Entreprise Unipersonnelle a Responsabilité Limitée), OOD (Société A Responsabilité Limitée). Ces deux formes sont les plus utilisées pour une transaction immobilière.

Nom
Un moment important est le choix du nom de votre société.
Il est préférable de penser à trois noms et de leurs donner un ordre d’importance. Pourquoi ? Lors de l’enregistrement si le premier nom est déjà utilisé, vous avez d’autres noms en réserve.

Compte en banque
Votre avocat ou votre agent immobilier vous conseillera sur le choix d’une banque. Vous devez ouvrir un compte bancaire et y déposer le capital social de votre société. Le capital minimum demandé, pour la création d’une société, est de 5 000 Leva, environ 2 500 Euros, que vous pourrez récupérer lorsque votre société sera créée.

Adresse
Ensuite, votre future société a besoin d’une adresse. L’adresse de la société doit être en Bulgarie. Discutez avec votre agent immobilier ou votre avocat qui vous proposera la meilleure solution envisageable. En règle générale, les agents immobiliers ou avocats proposent leur adresse pour votre société.

Procuration
Etant sur place, vous pouvez commencer toutes les démarches mais il est extrêmement rare d’attendre un mois la création de votre société. Donc, votre agent immobilier ou votre avocat terminera la procédure par le biais d’une procuration.

Contrat Préliminaire
Le contrat préliminaire exprime la volonté d’un acheteur et d’un vendeur de se mettre d’accord sur toutes les conditions d’achat – vente de la propriété. Le contrat préliminaire n’est pas une obligation mais cependant fortement conseillé. Vous arrivez dans un pays inconnu ou très peu et ce contrat vous permet de vous protéger.
De quoi ? Tout simplement de retenir l’achat du bien immobilier. Cela évite les déceptions de bien immobilier vendu pendant la création de votre société et de devoir recommencer vos recherches.
Et bien plus encore, comme il est expliqué ci – dessous.

Documents nécessaires
Le contrat préliminaire est préparé par votre avocat ou par le notaire. Pour établir un contrat préliminaire, ils ont besoin des copies :
- Document du vendeur prouvant la propriété comme un acte notarial, un certificat d’héritage et toutes autres formes équivalentes.
- Identité de l’acheteur. Pour une personne physique, le passeport suffit. Mais pour une société, il est nécessaire de mettre à disposition les documents de la société : certificat, décision de la court de justice et numéro d’enregistrement.

Examen
En effectuant les recherches nécessaires, l’avocat puis le notaire vérifieront si votre vendeur est le véritable propriétaire, s’il a le droit et la capacité de vendre, si son conjoint ou d’autres personnes doivent consentir à la vente, etc.
Ils prendront soin de s’informer si la propriété n’est pas sous hypothèque ou sous contrat de location. Aussi, ils regarderont si la propriété possède des factures impayées
A l’aide du certificat de localisation, il pourra vérifier si les dimensions du terrain sont exactes, si l’immeuble est bien érigé sur le terrain vendu. Il vérifiera si la propriété du voisin empiète sur le terrain, s’il existe des droits de passage, etc.

Durée
La durée habituelle d’un contrat préliminaire est d’un mois. Le temps de vérifier tous les documents et les mesures de votre propriété ainsi que l’attente de la création de votre société.
Cependant, il est conseillé de prévoir une clause dans votre contrat préliminaire qui permet d’éviter l’annulation de votre contrat si la création de votre société dure plus longtemps que prévu.

Contenu
Le contrat préliminaire permet aux deux parties, acheteur et vendeur, de se mettre d’accord sur
- le montant de la transaction,
- les moyens de paiement,
- la durée du contrat préliminaire
- la date de signature du contrat final : l’Acte Notarial d’Achat
En plus de ces éléments d’accords entre les parties, le contrat préliminaire doit définir :
- l’identification des parties
- l’objet du contrat
- la description du bien immobilier
- le prix et l’acompte
- les déclarations et obligations de l’acheteur
- les déclarations et obligations du vendeur
- les déclarations et obligations communes
- les références aux annexes

Acte Notarial
Une fois le contrat préliminaire signé et toutes les conditions réalisées, l’étape suivante consiste à officialiser la transaction. Le transfert de la propriété requiert la participation d’un notaire, mais votre avocat ou votre agent immobilier continue de jouer un rôle central à cette étape de la transaction immobilière. Il s’assurera notamment que tous les documents requis sont disponibles et apportera son aide en cas de difficulté.
L’étape finale de la transaction est la rédaction de l’acte notarial, qui à pour effet d’officialiser l’achat de la propriété. Le notaire y précisera notamment les clauses et conditions essentielles à la protection de vos droits.


Documents nécessaires
L’Acte Notarial est préparé par votre avocat ou par le notaire. Pour établir un acte notarial, ils ont besoin des originaux :
- Document(s) du vendeur prouvant la propriété comme un acte notarial, un certificat d’héritage et toutes autres formes équivalentes.
- Identité de l’acheteur. Pour une personne physique, le passeport suffit. Mais pour une société, il est nécessaire de mettre à disposition les documents de la société : certificat, décision de la court de justice et numéro d’enregistrement.
- Plan du terrain fait <>Conseils
Une fois l’acte notarial conclu, il est important d’effectuer l’inscription du changement de propriétaire auprès de l’administration des taxes. Ceci est valable pour toutes les propriétés sauf pour les terrains agricoles, qui pour ces derniers, se fait a l’administration de l’agriculture et des forêts.
Votre avocat ou votre agent immobilier interviendra jusqu’à cette dernière étape.