L'immobilier en Bulgarie

Votre interlocuteur

2009-03-02T10:08:00.000-08:00

Bonjour, je m’appelle Julien Raffin, j'ai 24 ans, Je suis diplômé de l’Ecole Supérieure de Commerce de Toulouse et d’un Master 2 en Stratégie et Economie Internationale à Grenoble.
Je réside actuellement sur Nîmes dans le Sud de la France, et effectue régulièrement, au rythme des intérêts de mes clients, des allers-retours en Bulgarie et plus particulièrement à proximité de la ville balnéaire de Varna.
Ma démarche :
Intéressé depuis de longs mois par les opportunités de l’immobilier dans le monde, et plus particulièrement en Europe, il m’est apparu assez rapidement évident que le marché immobilier Bulgare devenait l’un des plus porteurs.
Voilà pourquoi depuis près de deux ans, j’ai créé, à VARNA, mon activité de conseiller en placement immobilier.
Je travaille en partenariat avec des professionnels locaux (Notaires, Architectes, Agents Immobiliers et Constructeurs).
De par ma connaissance approfondie du marché immobilier Bulgare, je suis l’interlocuteur incontournable sur lequel vous pouvez compter.
Ensemble nous dessinerons les contours de votre projet avec la garantie d’un investissement optimisé sans frais supplémentaire.
Si vous le souhaitez, vous pouvez me contacter à l’agence immobilière «PROCOM-IMMOBILIER NÎMES», que je gère afin de convenir, selon vos disponibilités, d'un rendez vous.

A très bientôt, Julien RAFFIN

Informations générales sur la Bulgarie.

2009-03-02T09:59:00.000-08:00

Géographie
La Bulgarie est gâtée par la nature. Elle jouit de vastes plaines, de vallées, de magnifiques plages aux sables fins, de nombreuses montagnes, d’immenses forets, de sols riches pour l’agriculture, etc. Tout cela dans un territoire de 111 000 km² et 350 km de cote sur la Mer Noire.

Système Politique
La Bulgarie est une Démocratie parlementaire avec à sa tête un président élu au suffrage universel pour une durée de 5 ans. L’autorité législative est effectuée par l’Assemblée Nationale, constituée de 240 députés, ces derniers ont un mandat de 4 ans. Le pouvoir exécutif est dirigé par le Premier Ministre.

Monnaie Nationale
La monnaie officielle de la Bulgarie est la LEV et au pluriel LEVA. Les centimes du LEV se nomment STOTINKI. Le taux de change de la Lev est fixe.

Population
La population est estimée à 7 720 000 habitants.
La Capitale de la Bulgarie est Sofia avec 1 300 000 habitants.
Les villes principales sont :
Plovdiv – 340 000 habitants,
Varna – 315 000 habitants,
Bourgas – 200 000 habitants,
Rousse – 200 000 habitants,
Veliko Tarnovo – 180 000 habitants,
Stara Zagora – 145 000 habitants,
Pleven – 120 000 habitants
Sliven – 100 000 habitants

Religions
Les Orthodoxes sont en large majorité avec une représentation de 85% de la population, suivi par les Musulmans avec 13% et enfin les Catholiques avec 2%.

Climat
La Bulgarie se trouve à la rencontre des influences climatiques continentale et méditerranéenne. Le climat est modéré dans le sud-ouest et au bord de la mer, et avec une tendance continentale (chaud et sec en été et froid en hiver) dans le nord et le centre.
Du fait de sa latitude au sud de l’Europe, la Bulgarie profite d’un excellent ensoleillement, sans période particulière d’humidité.
Les températures annuelles sont de 19° à 30° en été, et de -1° à 6° en janvier sur la cote de la mer Noire et de 16° à 27° en été, et de -4° à 2° en janvier à l’intérieur du pays.
Plage et neige
L’eau de mer est en général à bonne température (20° à 25°) entre juin et septembre. Quant à l’enneigement des stations de ski, en général il est bon entre fin décembre et le mois de mars.

Fêtes et Jours fériés
1er janvier : Vasilovden (Le Nouvel An)
6 janvier : Yordanovden (Epiphanie)
1er mars : Baba Marta - Martenitsa
3 mars : Fête nationale de la Libération
25 mars : Blagovest (Fête de l'Annonciation)
Une semaine avant Pâques : Lazarovden
Après Lazarovden : Tzvetnitza (Fête des fleurs)
8 avril : Velikden (Pâques orthodoxes)
6 mai : Gergiovden (Saint Georges)
« Cyrille et Méthode ». La fête des Saints et la journée de l'écriture slave.
25 décembre : Koleda (Noël)
Conduire en Bulgarie
L’âge minimum autorisé pour conduire en Bulgarie est de 18 ans. Il est conseillé de porter toujours avec soi son permis de conduire.
Les vitesses autorisées sont 50 km/h dans les villes, 90 km/h hors ville et 130 km/h sur autoroute.
Langue Officielle
La langue officielle en Bulgarie est le Bulgare. Lors de son intégration à l’Union Européenne, la Bulgarie apporte avec elle, un nouvel alphabet : le Cyrillique.
Ce qui amène à trois le nombre d’alphabet en Europe : Latin, Grec et enfin Cyrillique.

Histoire de la Bulgarie.

2009-03-02T09:56:00.000-08:00

Résumé
L'histoire de la Bulgarie proprement dite commence en 681 ap.J.C. avec l'installation dans ce pays du peuple qui lui a donné son nom. Mais, il y eut une "Bulgarie d'avant les Bulgares" dont le substrat ethnique est celui de la Thrace, lequel porte l'empreinte des grandes civilisations de l'Antiquité. Ainsi Varna, Sozopol, Nesebar sont les héritières de colonies grecques fondées dès les VIè et VIIè siècles avant notre ère. Philippopolis, ancien nom de Plovdiv, évoque Philippe de Macédoine. Sofia elle-même était la Sardique romaine quand la Bulgarie, province de l'Empire, se dénommait la Mésie...
Premier Etat slave créé en Europe, la Bulgarie résulte d'une ethnogénèse spécifique. Les Slaves, installés massivement dans la péninsule Balkanique à partir du VIè siècle sur un fond de peuplement thrace, restaient divisés et vulnérables. En imposant leur alliance et leur organisation à certaines de leurs tribus, les cavaliers protobulgares d'Asparouh, d'origine turco-mongole et venus des confins de la Volga, obligèrent en 681 l'empereur de Byzance à reconnaître un Etat slavo-bulgare.
L'unité culturelle doit beaucoup à la conversion au christianisme en 865, du prince Boris Ier, sous l'autorité du patriarche de Constantinople. Recueillant les disciples persécutés de Cyrille et Méthode, inventeurs d'un alphabet qu'on nommera cyrillique, il a fait du vieux bulgare la première langue slave littéraire, laquelle fournira son écriture à la Russie. Il a également imposé une nouvelle langue liturgique qu'adopteront les Russes au moment de leur conversion et qui restera celle des Slaves orthodoxes. Les résultats furent immédiats. Le règne de Siméon, "le Charlemagne bulgare", est l'âge d'or de la Bulgarie médiévale.
La Bulgarie de Siméon s'était posée en rivale de Byzance, menaçant l'empire jusqu'à sa capitale. C'est pourquoi quelques années plus tard, en 972, Byzance profita de l'affaiblissement du royaume pour soumettre la Bulgarie. Le pays cependant refusa d'être assimilé à l'Empire byzantin. Aussi, quand Constantinople tomba à son tour en décadence et fut occupée par les Francs de la quatrième croisade, deux boyards, les frères Pierre et Jean Asen, fomentèrent une insurrection qui permit à la Bulgarie de recouvrer son indépendance. C'est ainsi que naquit au XIIIè siècle le second royaume bulgare qui s'entendait de la mer Noire jusqu'à l'Adriatique ; mais cette renaissance fut sans lendemain, et le pays déclina à la suite des invasions tatares après 1240 et fut incorporé, au XIVè siècle, dans l'Empire ottoman.
Enclavée dans l'Empire ottoman, sans frontière commune avec un quelconque état européen indépendant, la Bulgarie n'a pris conscience de son identité qu'au début du XIX siècle et a eu du mal à la faire reconnaître. Après l'insurrection vaincue de 1876. Victor Hugo, pouvait s'indigner : "On assassine une nation !". Cependant, il ne parlait pas de Bulgares, mais de Serbes, terme générique qui désignait alors les Slaves du Sud. Les Bulgares ont eu des relations épisodiques avec la Russie pendant plus d'un siècle de guerres russo-turques, les armées du tsar s'avançant périodiquement sur leur territoire. L'imagerie populaire a composé la figure mythique du "père Ivan", qui viendrait un jour en sauveur.
La guerre de Libération, engagée par le tsar Alexandre II, s'est soldée par une victoire en 1877. Mais le traité de San Stefano, qui imposait la création d'une Grande Bulgarie englobant la majeure partie de la Macédoine, fut aussitôt remis en cause par le congrès de Berlin (juillet 1878) : ne subsistèrent qu'une petite principauté et la province autonome de Roumélie orientale, qui s'unirent dès 1885. L'impression que seule la Russie s'était intéressée au sort des Bulgares a renforcé leur sentiment de reconnaissance, comme en témoignent la statue du Tsar libérateur à Sofia et de nombreux monuments aux soldats russes. Le désir de reconquérir ce qui semblait lui avoir été injustement enlevé a néanmoins entraîné la Bulgarie dans les guerres balkaniques, puis dans la Première Guerre mondiale. Deux fois vaincue, elle n'obtint que son petit territoire montagneux et dut renoncer à tout accès à la mer Egée.

Principales dates
2000 av. JC : Etablissement des Thraces sur le littoral de la mer Noire.
359-336 av. JC : Annexion de la Thrace par Philippe II de Macédoine.
681 : premier royaume bulgare avec Pliska comme capitale.
855 : les frères Cyril et Méthode créent l'alphabet cyrillique.
865 : le prince Boris Ier introduit la chrétienté. Les Byzantins le reconnaissent comme tsar des Bulgares.
1396 : la Bulgarie tombe sous la domination ottomane pour 5 siècles.
1652 : début de la « renaissance » nationale bulgare, sous la conduite du moine Paissii.
1870 : le mouvement de libération nationale s'organise.
1876 : répression de la révolte d'avril.
1877-78 : guerre russo-turque pour la libération de la Bulgarie.
3 mars 1878 : accords de paix de San Stefano, création d'une « Grande Bulgarie » autonome.
26 juin 1879 : Sofia devient la capitale du nouvel Etat bulgare.
Octobre 1912 : première guerre balkanique.
1913 : seconde guerre balkanique puis Première Guerre mondiale.
1941 : entrée de la Bulgarie dans la Seconde Guerre mondiale aux côtés des forces de l'Axe.
1944 : la Bulgarie est placée dans la sphère d'influence soviétique. 1946 : référendum abolissant la monarchie et proclamant la République populaire.
1956 : Todor Jivkov est élu premier secrétaire du PCB et chef de l'Etat.
10 novembre 1989 : Todor Jivkov est démis et la Bulgarie s'engage dans la voie de la démocratie.
10 et 17 juin 1990 : premières élections libres du Parlement.
12 juillet 1991 : adoption de la nouvelle constitution démocratique.
13 octobre 1991 : premières élections locales libres.
Janvier 1992 : premières élections présidentielles libres ; élection de Jéliou Jelev.
1995 : Entrée en vigueur de l'accord d'association avec l'Union Européenne.
3 novembre 1996 : élection à la présidence de la République de Petar Stoyanov, représentant de l'Union des Forces Démocratiques.
19 avril 1997 : l'UFD remporte les élections législatives et Ivan Kostov constitue un nouveau gouvernement.
1999 : la Bulgarie est candidate à l'adhésion à l'UE et à l'OTAN. 2000 : Ouverture officielle à Bruxelles des négociations d'adhésion à l'UE, objectif 2007.
2001 : Siméon de Saxe-Cobourg-Gotha devient Premier Ministre d'un gouvernement de coalition réunissant le Mouvement National Siméon II (MNSII) et le Mouvement des Droits de l'Homme (MDL).
2004 : La Bulgarie rejoint l'OTAN.
2007 : Intégration de la Bulgarie a l’Union Européenne.

La Bulgarie.

2009-03-02T09:50:00.000-08:00

Frontières
La Bulgarie est située au Sud Est de l’Europe. Ses voisins sont au Nord : la Roumanie, à l’Est : la Mer Noire, au Sud : la Grèce et la Turquie puis à l’Ouest : la Macédoine et la Serbie.

Géographie
La Bulgarie est gâtée par la nature. Elle jouit de vastes plaines, de vallées, de magnifiques plages aux sables fins, de nombreuses montagnes, d’immenses forets, de sols riches pour l’agriculture, etc. Tout cela dans un territoire de 111 000 km² et 350 km de cote sur la Mer Noire.

Système Politique
La Bulgarie est une Démocratie parlementaire avec à sa tête un président élu au suffrage universel pour une durée de 5 ans. L’autorité législative est effectuée par l’Assemblée Nationale, constituée de 240 députés, ces derniers ont un mandat de 4 ans. Le pouvoir exécutif est dirigé par le Premier Ministre.

Monnaie Nationale
La monnaie officielle de la Bulgarie est la LEV et au pluriel LEVA. Les centimes du LEV se nomment STOTINKI. Le taux de change de la Lev est fixe.

Population
La population est estimée à 7 720 000 habitants.
La Capitale de la Bulgarie est Sofia avec 1 300 000 habitants.
Les villes principales sont :
Plovdiv – 340 000 habitants,
Varna – 315 000 habitants,
Bourgas – 200 000 habitants,
Rousse – 200 000 habitants,
Veliko Tarnovo – 180 000 habitants,
Stara Zagora – 145 000 habitants,
Pleven – 120 000 habitants
Sliven – 100 000 habitants

Religions
Les Orthodoxes sont en large majorité avec une représentation de 85% de la population, suivi par les Musulmans avec 13% et enfin les Catholiques avec 2%.

Climat
La Bulgarie se trouve à la rencontre des influences climatiques continentale et méditerranéenne. Le climat est modéré dans le sud-ouest et au bord de la mer, et avec une tendance continentale (chaud et sec en été et froid en hiver) dans le nord et le centre.
Du fait de sa latitude au sud de l’Europe, la Bulgarie profite d’un excellent ensoleillement, sans période particulière d’humidité.
Les températures annuelles sont de 19° à 30° en été, et de -1° à 6° en janvier sur la cote de la mer Noire et de 16° à 27° en été, et de -4° à 2° en janvier à l’intérieur du pays.
Plage et neige
L’eau de mer est en général à bonne température (20° à 25°) entre juin et septembre. Quant à l’enneigement des stations de ski, en général il est bon entre fin décembre et le mois de mars.

Fêtes et Jours fériés
1er janvier : Vasilovden (Le Nouvel An)
6 janvier : Yordanovden (Epiphanie)
1er mars : Baba Marta - Martenitsa
3 mars : Fête nationale de la Libération
25 mars : Blagovest (Fête de l'Annonciation)
Une semaine avant Pâques : Lazarovden
Après Lazarovden : Tzvetnitza (Fête des fleurs)
8 avril : Velikden (Pâques orthodoxes)
6 mai : Gergiovden (Saint Georges)
« Cyrille et Méthode ». La fête des Saints et la journée de l'écriture slave.
25 décembre : Koleda (Noël)

Conduire en Bulgarie
L’âge minimum autorisé pour conduire en Bulgarie est de 18 ans. Il est conseillé de porter toujours avec soi son permis de conduire.
Les vitesses autorisées sont 50 km/h dans les villes, 90 km/h hors ville et 130 km/h sur autoroute.

Langue Officielle
La langue officielle en Bulgarie est le Bulgare. Lors de son intégration à l’Union Européenne, la Bulgarie apporte avec elle, un nouvel alphabet : le Cyrillique.
Ce qui amène à trois le nombre d’alphabet en Europe : Latin, Grec et enfin Cyrillique.

Les couts d'achat en Bulgarie.

2009-03-02T09:43:00.000-08:00

Ces prix vous informent de manière générale.
Les différents intervenants d’une transaction en Bulgarie peuvent demander des prix qui se rapprochent de ceux donnés ci dessous, plus ou moins.
Commission de l’Agence Immobilière 3%.
Taxe Municipale 2%.
Honoraire du Notaire 1,5%.
Enregistrement de la propriété 0,1%.
Création de Société 600 €.
Traduction Orale Officielle 15 €/Heure.
Traduction Ecrite Officielle 3 €/ Page.
Régularisation 2 €/ M².
Localisation de Terrain 300 €.
Comptabilité 250 €/An.

Les étapes d'un achat immobilier en Bulgarie

2009-03-02T09:18:00.000-08:00

Estimer son budget
Avant d’entreprendre votre recherche, une évaluation précise de votre capacité financière est essentielle. Il vous faut établir un budget réaliste en tenant compte de vos projets et de vos objectifs. Le but de cette réflexion est de fixer un prix d’achat. De cette façon, l’échantillonnage de votre recherche sera plus précis et vous éviterez de vous exposer a la tentation d’un bien immobilier trop cher pour vos moyens.
Votre capacité financière ne signifie pas le prix d’achat de votre bien immobilier.
Pourquoi ? Il vous faut rajouter les frais annexes à l’acquisition comme la commission de l’agence immobilière, les honoraires de l’avocat, les frais notariés, le coût de création de votre société, les frais de traductions officielles, d’ouverture de compte en banque, d’enregistrement et de régularisation pour les terrains…

Quel bien immobilier ?
Maintenant que vous avez une idée précise de votre capacité financière. La prochaine étape consiste à faire le bilan de vos projets et de vos objectifs. Cet exercice vous permettra de faire le point sur l’ensemble de vos priorités, ce qui facilitera vos recherches et guidera votre agent immobilier. Vous trouverez ci-dessous les principaux éléments à considérer afin de préciser vos attentes.

Type de propriété
Recherchez-vous un terrain, un appartement, une maison ? Voulez-vous acheter dans le neuf, dans l’ancien ou sur plan ?

Objectifs d’achat
Souhaitez-vous déménager, acheter pour louer ou pour passer vos vacances d’été ou d’hiver ? Voulez-vous spéculer a cours, moyen long terme ? Désirez-vous construire la demeure de vos rêves ?

Caractéristiques du milieu
Cherchez-vous un bien immobilier au centre ville, à la mer, à la campagne ou à la montagne ? Attachez-vous de l’importance à l’état de développement de la zone d’acquisition ?

Proximité des services
Quels sont vos besoins en matière de transport en commun, de services publics ou commerciaux ? Accordez-vous une importance à la proximité de l’école, des habitants qui parlent la même langue que vous, etc. ? Vous sentirez-vous plus en sécurité en habitant près d’un hôpital, d’un poste de police ou d’une caserne de pompiers ?

Aspect intérieur
Quels sont vos besoins en termes d’espace ? De combien de chambres et de salles de bain avez-vous besoin ? Souhaitez-vous un logement climatisé ? Quels sont vos besoins en rangement ? Des pièces pour le lavage et le bricolage sont-elles nécessaires ?

Aspect extérieur
Quels sont vos besoins en matière de stationnement ? Etes vous un adeptes du jardinage ? Souhaitez-vous une terrasse, un patio, un sauna, une piscine ?

Construction
Envisagez-vous construire ? Rénover ? Avez-vous évalué le coût des réparations ? Pourriez-vous rénover vous-même ?

Conseils
La clé du succès dans le choix de votre bien immobilier est de bien connaître vos besoins. Faites le point avec votre agence immobilière sur vos priorités et tachez d’identifier les caractéristiques que vous recherchez et qui pourraient faire l’objet de compromis. De cette façon, vous éviterez de perdre du temps dans les visites ne répondant pas à vos exigences. N’oubliez pas de délimiter les zones géographiques en visitant les secteurs qui semblent le mieux répondre à vos besoins.
Si vous êtes intéressés par une propriété, il est important de vous faire une idée de sa valeur réelle sur le marché. Avec l’aide de votre agence immobilière et aussi par vous-même, comparez la propriété qui vous intéresse avec celles du voisinage (et aussi des autres agences immobilières) et tachez d’identifier les éléments qui peuvent agir positivement ou négativement sur le prix de vente demandé : site, dimensions, nombre de pièces, vue sur mer, proche des accès, aménagement du terrain, etc. Ces informations vous permettront de déterminer le prix que vous offrirez au vendeur, si toutefois, celui-ci est négociable

Création de société
Ca y est, vous avez trouvé le bien immobilier qui répond à vos besoins et dont le prix correspond à vos moyens. Vous êtes maintenant prêt à signer un contrat préliminaire. Votre agent immobilier ou votre avocat vous apportera une aide précieuse pour franchir cette étape sans difficulté.
Si vous souhaitez acheter un appartement, vous n’avez pas à constituer une société. Cependant, selon l’actuelle législation bulgare, les non bulgares ne peuvent pas acquérir une propriété foncière directement avec terrain. C’est pourquoi, l’acheteur étranger doit créer une société.
Ce que vous devez savoir :

Temps
Votre agent immobilier ou votre avocat nécessite environ 1 mois pour la création de votre société.

Formes
Vous avez la possibilité des formes juridiques suivantes : EOOD (Entreprise Unipersonnelle a Responsabilité Limitée), OOD (Société A Responsabilité Limitée). Ces deux formes sont les plus utilisées pour une transaction immobilière.

Nom
Un moment important est le choix du nom de votre société.
Il est préférable de penser à trois noms et de leurs donner un ordre d’importance. Pourquoi ? Lors de l’enregistrement si le premier nom est déjà utilisé, vous avez d’autres noms en réserve.

Compte en banque
Votre avocat ou votre agent immobilier vous conseillera sur le choix d’une banque. Vous devez ouvrir un compte bancaire et y déposer le capital social de votre société. Le capital minimum demandé, pour la création d’une société, est de 5 000 Leva, environ 2 500 Euros, que vous pourrez récupérer lorsque votre société sera créée.

Adresse
Ensuite, votre future société a besoin d’une adresse. L’adresse de la société doit être en Bulgarie. Discutez avec votre agent immobilier ou votre avocat qui vous proposera la meilleure solution envisageable. En règle générale, les agents immobiliers ou avocats proposent leur adresse pour votre société.

Procuration
Etant sur place, vous pouvez commencer toutes les démarches mais il est extrêmement rare d’attendre un mois la création de votre société. Donc, votre agent immobilier ou votre avocat terminera la procédure par le biais d’une procuration.

Contrat Préliminaire
Le contrat préliminaire exprime la volonté d’un acheteur et d’un vendeur de se mettre d’accord sur toutes les conditions d’achat – vente de la propriété. Le contrat préliminaire n’est pas une obligation mais cependant fortement conseillé. Vous arrivez dans un pays inconnu ou très peu et ce contrat vous permet de vous protéger.
De quoi ? Tout simplement de retenir l’achat du bien immobilier. Cela évite les déceptions de bien immobilier vendu pendant la création de votre société et de devoir recommencer vos recherches.
Et bien plus encore, comme il est expliqué ci – dessous.

Documents nécessaires
Le contrat préliminaire est préparé par votre avocat ou par le notaire. Pour établir un contrat préliminaire, ils ont besoin des copies :
- Document du vendeur prouvant la propriété comme un acte notarial, un certificat d’héritage et toutes autres formes équivalentes.
- Identité de l’acheteur. Pour une personne physique, le passeport suffit. Mais pour une société, il est nécessaire de mettre à disposition les documents de la société : certificat, décision de la court de justice et numéro d’enregistrement.

Examen
En effectuant les recherches nécessaires, l’avocat puis le notaire vérifieront si votre vendeur est le véritable propriétaire, s’il a le droit et la capacité de vendre, si son conjoint ou d’autres personnes doivent consentir à la vente, etc.
Ils prendront soin de s’informer si la propriété n’est pas sous hypothèque ou sous contrat de location. Aussi, ils regarderont si la propriété possède des factures impayées
A l’aide du certificat de localisation, il pourra vérifier si les dimensions du terrain sont exactes, si l’immeuble est bien érigé sur le terrain vendu. Il vérifiera si la propriété du voisin empiète sur le terrain, s’il existe des droits de passage, etc.

Durée
La durée habituelle d’un contrat préliminaire est d’un mois. Le temps de vérifier tous les documents et les mesures de votre propriété ainsi que l’attente de la création de votre société.
Cependant, il est conseillé de prévoir une clause dans votre contrat préliminaire qui permet d’éviter l’annulation de votre contrat si la création de votre société dure plus longtemps que prévu.

Contenu
Le contrat préliminaire permet aux deux parties, acheteur et vendeur, de se mettre d’accord sur
- le montant de la transaction,
- les moyens de paiement,
- la durée du contrat préliminaire
- la date de signature du contrat final : l’Acte Notarial d’Achat
En plus de ces éléments d’accords entre les parties, le contrat préliminaire doit définir :
- l’identification des parties
- l’objet du contrat
- la description du bien immobilier
- le prix et l’acompte
- les déclarations et obligations de l’acheteur
- les déclarations et obligations du vendeur
- les déclarations et obligations communes
- les références aux annexes

Acte Notarial
Une fois le contrat préliminaire signé et toutes les conditions réalisées, l’étape suivante consiste à officialiser la transaction. Le transfert de la propriété requiert la participation d’un notaire, mais votre avocat ou votre agent immobilier continue de jouer un rôle central à cette étape de la transaction immobilière. Il s’assurera notamment que tous les documents requis sont disponibles et apportera son aide en cas de difficulté.
L’étape finale de la transaction est la rédaction de l’acte notarial, qui à pour effet d’officialiser l’achat de la propriété. Le notaire y précisera notamment les clauses et conditions essentielles à la protection de vos droits.

Documents nécessaires
L’Acte Notarial est préparé par votre avocat ou par le notaire. Pour établir un acte notarial, ils ont besoin des originaux :
- Document(s) du vendeur prouvant la propriété comme un acte notarial, un certificat d’héritage et toutes autres formes équivalentes.
- Identité de l’acheteur. Pour une personne physique, le passeport suffit. Mais pour une société, il est nécessaire de mettre à disposition les documents de la société : certificat, décision de la court de justice et numéro d’enregistrement.
- Plan du terrain fait <>Conseils
Une fois l’acte notarial conclu, il est important d’effectuer l’inscription du changement de propriétaire auprès de l’administration des taxes. Ceci est valable pour toutes les propriétés sauf pour les terrains agricoles, qui pour ces derniers, se fait a l’administration de l’agriculture et des forêts.
Votre avocat ou votre agent immobilier interviendra jusqu’à cette dernière étape.

Les intervenants dans une transaction immobiliére en Bulgarie.

2009-03-02T09:12:00.000-08:00

L’achat d’un bien immobilier en Bulgarie requiert de nombreuses connaissances techniques. C’est pourquoi, il est recommandé de recourir aux services professionnels d’un avocat ou d’une agence immobilière afin de vous assurer que toutes les opérations requises pour l’achat de votre bien immobilier seront effectuées dans les règles de l’art.
Avocat ou Agence immobilière ?
Ce sont les deux politiques les plus appropriées car ce sont eux qui vont s’occuper de toutes les démarches auprès de tous les intervenants d’une transaction immobilière.
Vous avez les partisans du contact principal avec un avocat et d’autres avec une agence immobilière. Sincèrement, cela n’a pas beaucoup d’importance. Mais son professionnalisme, son expérience, sa crédibilité et l’impression qu’il vous donne sont des points qui feront toute la différence.

Les Intervenants d’une transaction Immobilière en Bulgarie

Avocat
Pour une transaction immobilière en Bulgarie, l’avocat jouit d’une place importante. Ce dernier intervient pour l’élaboration, avec votre collaboration, de procuration si cela est nécessaire. Il effectue toutes les vérifications des documents fournis par le vendeur (validité, absence de toutes contraintes comme hypothèque, contrat de location) et établit le contrat préliminaire ainsi que, le document qui vous est le plus important, l’acte notarié. Il peut aussi s’occuper de la création de votre société.

Agence immobilière
La fonction d’un agent immobilier est de servir d’intermédiaire pour l’achat, la vente ou la location. Il joue le rôle d’un prospecteur en dépistant des biens immobiliers à l’acheteur et un client au vendeur. Il agit comme médiateur entre l’acheteur et le vendeur. Il se doit de respecter les intérêts des deux parties. Un bon agent immobilier se doit de vous apporter toute l’aide nécessaire après la signature de l’acte notarié comme un service après vente.

Notaire
En Bulgarie, le notaire est un officier de l’Etat. Ses rôles majeurs lors d’une acquisition sont de vérifier les documents fournis par le vendeur et d’officialiser les documents préparés par votre avocat, comme les procurations, contrat préliminaire et acte notarial. D’où l’importance d’avoir un bon avocat. Aussi, selon la localité de votre propriété, vous devez choisir un notaire local. Les notaires, en Bulgarie, sont limités par une zone d’action géographique.

Géomètre
Le géomètre effectue les études servant à la délimitation de la propriété. Il exprime, au moyen d’un certificat de localisation, son opinion sur la situation du bien immobilier par rapport au titre de propriété et au cadastre .

Traducteur Officiel
Vous le comprendrez très bien, la Bulgarie est un pays nouveau pour vous, vos connaissances de la langue bulgare restent limitées voir même très limitées. Donc, pour toute signature officielle (devant le notaire), la présence d’un traducteur officiel est exigée. Sur chaque document officialisé devant notaire, le traducteur officiel s’engage de la validité et de la conformité de sa traduction en signant le ou les documents qu’il vous a traduit.

Comptable
Vous avez besoin d’un comptable pour le suivi de votre société.

Banquier
Très utile pour l’obtention d’un crédit ou d’une hypothèque. Et indispensable pour l’ouverture d’un compte bancaire.

Présentation de la Bulgarie

2007-06-29T07:54:00.000-07:00

Données géographiques :
Nom officiel : République de Bulgarie
Superficie : 110.911 km²
Population : 7 707 500 habitants
Capitale : Sofia
Villes principales : Plovdiv, Varna, Bourgas, Rousse, Dobritch, Stara Zagora
Langue officielle : bulgare
Monnaie : lev

Données démographiques :
Croissance démographique : - 0,54 %
Espérance de vie : 72,2 ans
Taux d'alphabétisation : 98 %
Religions : orthodoxes (85 %), musulmans (13 %)
Indice de développement humain (Classement ONU 2004) : 0,816 - 54ème

Données économiques :
PIB (2005) : 21,4 milliards d'euros
PIB par habitant (2005) : 2 771 €
Taux de croissance (septembre 2006) : 6,3 %
Taux de chômage (2006) : 8,4 %
Taux d'inflation (2006) : 6,5 % Solde budgétaire (2006) : 3,7 %

Données géographiques:
Décalage horaire (par rapport à Paris) en été : 1 heure de plus. en hiver : 1 heure de plus.
Situation Sud-Est de la péninsule des Balkans.Bordée au nord par la Roumanie, à l'est par la mer Noire, au sud par la Turquie et la Grèce, à l'ouest par la Serbie et la Macédoine. Quadrilatère de 500 km de long sur 300 km de large, le pays couvre une superficie de 110 912 km², soit environ le cinquième de la péninsule balkanique.

Deux chaînes de montagnes traversent le pays d'ouest en est : au nord, le mont Balkan, s'étend de la Serbie à la mer Noire, composé de la Stara Planina (vieille montagne) et la Sredna Gora (montagne moyenne). Plus de 30% du territoire bulgare est couvert de forêts de conifères et de caduques.

Les principaux fleuves de Roumanie sont le Danube et ses affluents : l'Iskar (300 km), la Jantra (150 km), le Kamcija (180 km) qui se jette dans la mer Noire et la Struma et la Mesta qui coulent jusqu'à la mer Egée. 2 700 km séparent la France de la Bulgarie.

Deux compagnies aériennes, Air France et Air Balkan assurent une liaison quotidienne directe. La durée du vol est de 2h40 et son coût de 500 euros en classe économique.

La Bulgarie se trouve sur le trajet des trains intercontinentaux les plus importants. Par la route, le voyage depuis la France dure trois jours environ. Population Les Bulgares constituent 85,5 % de la population. Les Turcs constituent la minorité la plus nombreuse avec 8,6 % de la population. Les autres minorités sont les Tsiganes (environ 3%), les Arméniens, les Grecs et les Slaves macédoniens.

Climat
Le climat est essentiellement continental avec des étés chauds (23,5°C en moyenne) et secs (les pluies ont lieu surtout au début de l'été) et des hivers froids (- 1,3°C en moyenne) et enneigés (l'offensive du froid commence généralement en décembre). L'hiver est plus rigoureux que dans les autres pays européens situés sous les mêmes latitudes. Un climat méditerranéen prédomine dans les vallées situées au sud du Rhodope, avec des étés secs et des hivers doux et humides. A Sofia, le climat est sec, avec une pluviométrie moyenne annuelle de 50 mm environ. Relief.Le relief de la Bulgarie est très varié. Un tiers du pays est couvert de montagne et le reste - de plaines et de vallées. Les montagnes les plus importantes sont la Stara Planina / la chaine des Balkans/, le Rila, le Pirine et le massif des Rhodopes. Le point le plus élevé de la Bulgarie et de la Péninsule Balkanique est le mont Moussala dans le Rila qui culmine à 2 925 m. Les plaines principales sont la plaine du Danube en Bulgarie du Nord et celle de Thrace dans le Sud du pays où sont situées aussi deux grandes vallées, la vallée de la Strouma et la vallée de la Maritza.

Villes principales

*Sofia
Capitale du pays depuis 1879 (1 200 000 habitants) et chef lieu de la province de Sofia, située dans une plaine au pied du mont Balkan, à 8 km des rives de l'Iskar, à l'ouest du pays. La ville est le premier centre administratif et commercial du pays, ainsi qu'un grand pôle industriel (sidérurgie, métallurgie, constructions mécaniques, textile). Sofia est l'un des carrefours de communication les plus actifs des Balkans. Elle est reliée au reste du pays, ainsi qu'à Athènes, Belgrade, Bucarest et Istanbul par un réseau routier, ferroviaire et fluvial très dense. Ville universitaire, elle compte de nombreuses institutions culturelles (bibliothèque nationale Cyrille et Méthode) et musées (musée archéologique, musée ethnographique, Galerie nationale d'art, etc.). Les édifices anciens, surtout religieux (église Saint-Georges, église Sainte-Sophie, mosquée des Bains), côtoient les ensembles néo-classiques et ceux construits pendant la période communiste (maison du Parti, hôtel Balkan, etc.). La ville a subi de nombreuses destructions pendant la Seconde Guerre mondiale, et fut presque entièrement reconstruite après 1945.

*Plovdiv.
Ville pittoresque située au sud du pays, sur la Maritsa, chef-lieu du district de Plovdiv (370 000 habitants). Place commerciale et industrielle au sein d'une région agricole vouée à la culture du tabac et à l'élevage. Industries textiles, chimiques, métallurgiques, agroalimentaires, menuiseries, fabriques de cigarettes comptent parmi les activités les plus importantes. Capitale de la province romaine de Thrace, la ville a connu de nombreux envahisseurs successifs et conserve beaucoup de monuments anciens et les vestiges d'un marché turc.

*Varna.
Ville située à l'ouest du pays (300 000 habitants), sur la côte de la mer Noire dans la région de la Dobroudja. Chef-lieu de la région de Varna. Principal port commercial du pays (en particulier pour les exportations de produits laitiers, céréales, viandes), c'est aussi un grand centre industriel (agroalimentaire, construction navale, construction mécanique, métallurgie, textile). Le tourisme balnéaire est très développé dans les stations environnantes.

*Burgas.
Capitale de la province du même nom, Burgas est aussi le deuxième port maritime de Bulgarie (220 000 habitants). La ville est située dans une région essentiellement agricole. Elle est reliée par ligne ferroviaire à l'ensemble du réseau européen. Centre industriel, Burgas abrite des minoteries, des raffineries de sucre, ainsi que des poissonneries industrielles qui traitent la quasi-totalité du fruit de la pêche bulgare. La ville est le lieu de nombreuses manifestations artistiques et sportives (danse, régates, échecs). TourismeDepuis 1995, le tourisme balnéaire s'est fortement développé le long de la mer Noire, notamment à Sunny Beach (Slanchevbriag) première station balnéaire du pays située près de Bourgas ou, plus au nord, à Albena ou aux Sables d'Or (Zlatni Pyasatsi), près de Varna. Jadis réservée à la nomenclatura communiste, Sunny Beach et les autres stations balnéaires sont désormais le lieu de villégiature de nombreux touristes occidentaux. Dans l'oblast de Blagoevgrad, on peut visiter le Parc des Ours Dansants à Belitsa, l'une des plus grande structure d'accueil pour les ours en Europe, fondé en 2004 grâce à l'association autrichienne Vier Pfoten. Certains sites historiques sont également d'intérêt : on citera notamment Veliko Tarnovo, dont la citadelle est parfois l'objet d'un spectacle son et lumière retraçant l'histoire de la Bulgarie à travers les siècles. Et en hiver, certaines stations de ski comme Pamporovo situées dans les monts Rhodopes, non loin de la frontière avec la Grèce, attirent eux aussi leur lot de touristes étrangers et nationaux. La Bulgarie est connues pour ses monastères, ses eaux minérales thermales et curatives, ses vins et son célèbre yaourt. Elle possède de nombreux trésors culturels et des circuits touristiques commencent à être organisés. Sofia, la capitale, a deux visages. D'une part, elle ne manque pas de charmes avec ses maisons qui datent de la fin du XIXe siècle et certaines rues encore pavées. D'autre part, Staline et son influence ont marqué la ville. Plovdiv, la seconde ville du pays possède un cœur historique bien conservé et nombreux vestiges archéologiques témoignent du passage des Romains dans la région.

Pourquoi investir en Bulgarie?

2007-06-29T07:51:00.000-07:00

Pourquoi acheter un bien immobilier en Bulgarie?
La Bulgarie est un superbe pays émergeant qui sort d'une période difficile de changement avec la cession du communisme, elle se réveille désormais à une ère de rétablissement économique soutenue et impressionnante. Que vous souhaitiez acheter un bien immobilier pour profiter de la beauté du pays durant votre retraite, ou pour pouvoir passer des vacances dans un cadre de vie exceptionnel, ou pour obtenir des plus values inégalables à court, moyen ou long terme, voici différentes raisons qui vous conforterons, ou vous convaincrons si vous hésitez encore.

Prix des biens encore bas.
La Bulgarie actuelle, est souvent comparée à l'Espagne durant les années 80. À l'heure actuelle les biens en Bulgarie sont relativement bon marché, mais cette situation est en train de se changer rapidement. Au cours de l'année 2006 les prix des biens immobiliers dans certaines régions bulgares ont augmenté de plus de 40%. Malgré cette plus-value impressionnante, ils restent encore les moins chers en Europe. Compte tenu de l'adhésion récente à l'Union Européenne et les bonnes perspectives engendrées pour l'économie sur moyen et long terme, le moment est particulièrement propice pour acquérir et investir dans le secteur foncier en Bulgarie. Les prix de l’immobilier bulgare sont de loin les plus bas des principales destinations européennes. Le marche bulgare est inexploitée et encore sous développe, donc attractif et profitable à court terme pour des investisseurs bien informés.

Stabilité du pays.
La Bulgarie s'est jointe à L'OTAN en 2004, et est membre de l'union européenne depuis le 1er Janvier 2007, ce qui bien entendu, est une étape qui entraine une augmentation fulgurante des prix des biens immobiliers. L'adoption de l'Euro est prévue pour courant 2009/2010.

Climat très agréable.
La Bulgarie est un pays au climat très agréable, où il est possible de prendre des bains de soleil sur la plage en été, et faire le ski sur les pentes de montagne en hiver. Il ne fait jamais trop chaud, et jamais trop froid. La Bulgarie est un pays avec des ressources naturelles magnifiques.

Une augmentation des prix encore plus soutenue prévue pour les mois et années à venir.
Tous les experts de l'immobilier s'accordent pour dire que les prix du marché immobilier bulgare s'aligneront progressivement à ceux des autres marchés fonciers des pays membres de l'Union Européenne. Les possibilités d'investissement et d'achat que la Bulgarie offre, sont déjà bien connues par de nombreux acheteurs et investisseurs du Royaume-Uni, des Etats-Unis, de la Russie, de la Grèce... et malheureusement par trop peu de Français. La Bulgarie est à la deuxième place par rapport à l'augmentation des prix de l'immobilier dans le monde pour le dernier trimestre de l'année 2005.Au cours du troisième trimestre 2006, les prix de l'immobilier, ont augmenté de 19%,.Le marché immobilier en Bulgarie confirme sa place de leader sur les autres marchés de la pierre en Europe. Le marché immobilier bulgare est toujours en période de « boom », puisque le rapport annuel attendu est de 20%, et ceci jusqu'en 2010 au minimum. Le marché immobilier en Bulgarie possède le potentiel de proposer un retour sur l'investissement croissant et un éventail de choix immobilier.

La demande de terrain de construction connaît elle aussi une hausse.
Les entrepreneurs recherchent des terrains pour la réalisation de projets industriels ou résidentiels. La demande grandissante de terrains constructibles, aura pour effet une hausse de leurs prix ce qui à son tour entraînera une hausse dans les prix de l'immobilier.

La destination touristique au plus fort développement en Europe.
Les revenus liés au tourisme augmentent d'années en années, tout comme le nombre de touristes. Ceci signifie évidemment qu une partie de ces touristes vont vouloir investir pour leurs vieux jours. Le développement du secteur touristique bulgare est le plus rapide d Europe. Les Grecs sont les plus nombreux a passer la frontières (590 000 visiteurs), suivis des allemands et Macédoniens et Russes. La part des touristes venant de l’Union Européenne augmentent à grand pas. Selon la Commission de Tourisme Européenne, la Bulgarie est le pays au plus fort développement dans le secteur touristique en Europe. La rénovation des infrastructures touristiques est aujourd'hui la priorité du ministère du commerce et du tourisme, et même du gouvernement dans son ensemble. Les principales zones touristiques sont d une part les stations de skis chers aux européens de l’ouest, et d’autres parts les plages de la mer noire, populaire depuis longtemps dans la population d’Europe de l’Est, mais encore trop méconnue des populations de l'Europe de l'Ouest. Le secteur touristique est aujourd'hui l’industrie qui connaît la plus forte croissance dans le pays Le coût de la vie attire évidemment le plus grand nombre de touristes (sachez qu’ aller au restaurant a trois personnes et prendre un menu lambda accompagne d un vin vous coûtera moins de 15 euros, contre plus de 30 sur les cotes en France.

Des investisseurs de tous pays se ruent sur le marché Bulgare.
Le rendement des fonds investis dans le secteur de l'immobilier est impressionnant. Les investisseurs affluent depuis quelques années. Les revenus nets de la location des biens achetés, s'élèvent à 17,1% de la somme investie dans l'acquisition, ce qui est un des meilleurs ratios dans le monde. Situation économique et sécurité dans l'investissement. Avec l'entrée de la Bulgarie au sein de l'Union Européenne, et le nombre grandissant d'investissements étrangers dans ce pays, le secteur du commerce avec les autres états membre de l'Union Européenne va connaitre aussi une progression importante ce qui va donner lieu au développement de nouveaux projets de constructions industriels. Les règlements et directives européennes assureront la qualité et la sécurité nécessaire dans le secteur du bâtiment. En 2007 la hausse du niveau de vie, de la qualité des matériaux, du coût de la main d'œuvre et les autres dépenses telles que l'électricité mènera à une augmentation de 5% des prix des prestations de ce même secteur. Stabilité du pays: Depuis l introduction du currency board en 1997, la Bulgarie est un pays politiquement stable, doté d' une économie florissante. Les conditions préférentielles et les garanties pour les investisseurs étrangers ont généré des opportunités de business et un potentiel de gain d’investissement. Les propriétés en Bulgarie offrent donc des perspectives intéressantes, si on considère l’engouement qu’elle pourra générer dans quelques années et l’afflux de plus en plus important d investissement qui s y dirigent. Le marché foncier stable ce qui a le mérite de rassurer les investisseurs sur le rapport potentiel des investissements effectués.

Une accessibilité renforcée.
Il faut noter que des compagnies aériennes « low cost » telles que Ryan Air ou Easy Jet commencent à s'implanter en Bulgarie, ce qui permettra au pays de recevoir encore plus de touristes, et pourra conserver sa place parmi les destinations les plus prisées en ce qui concerne les investissements dans le secteur foncier. L'implantation de telles compagnies, rend le voyage en Bulgarie rapide et accessible à tous. Des prévisions estiment que les prix de l’immobilier continueront à évoluer à un rythme annuel à 2 chiffres pour plusieurs raisons : Manque actuel en bien immobilier. L’harmonisation de la législation bulgare avec les pays de l Union signifie que le processus actuel pour les transactions immobilières en Bulgarie n’est pas très différentes de celles qui prédominent en Europe de l’Ouest, bien qu’il y ai quelques différences qui doivent être intégrées pour aller dans le bon sens.

Le coût associé a une transaction immobilière en Bulgarie est généralement bien inférieur a celui des autres pays de l’UE.
Apres la période de transition vers l économie de marche, le développement du marche immobilier de détail a connu des difficultés mais est reste stable. D autre part, la volonté politique d ouverture vers le tourisme internationale a permis la construction de grands complexes le long de la mer noire. Les prix des propriétés et terrains en Bulgarie sont sans aucun doute à une bonne valeur. C’est probablement due en partie a la négligence dont ont fait preuve les bulgares à leurs égards tout au long de leur histoire, mais également à la sous évaluation du Lev. De plus, les restrictions qui ont été en cours pour limiter la capacité des étrangers à investir ont affecté la liquidité du marché. 2 zones ont probablement le plus de chances de connaître l’inflation la plus élevée. Il s agit des centres et des abords des 2 grandes villes côtières du pays : Varna et Burgas, et bien sur également toutes les localisations de première qualité sur la mer noire.

Investissements encouragés par le gouvernement.
La Bulgarie rassemble les facteurs permettant de générer un important flux d’investissements directs étrangers. -un investissement socio-politique stable - des politiques macro-économiques favorables au business -environnement légal favorable au business -système judiciaire indépendant -des infrastructures télécom ou routier émergentes -accès compétitif au marché -disponibilité des facteurs productifs -politique fiscal pro business La croissance dans le secteur du tourisme en Bulgarie depuis 5 ans est de 22%.

Un climat clément et des ressources naturelles superbes.

Pour me contacter

2007-06-29T07:49:00.000-07:00

Si vous souhaitez tout renseignement complémentaire, n'hésitez pas à me contacter. Pour une acquisition communiquez moi une fourchette budgétaire et le type de projet que vous souhaitez réalisé.
Email : raffinjulien@immobulgarie.fr
MSN: raffinjulien@hotmail.fr
Skype:raffin.julien
Tel : 06.63.45.67.09

Site: http://www.immobulgarie.fr/

A trés bientôt, JULIEN